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房子到底该值多少钱和对中国房价的分析

发布:2020/3/10 更新:2020/3/11

商品都会有一个比较合理的市场价格,谁都想买到货真价实的商品。像买房子对大多数人是穷极一生的事,更希望能以合理价格或更少的价格拥有一套房子,避免付出血汗代价。那房价究竟多少才合理?中国房价后期是涨还是跌?

允许炒房,房价就不好判断,因为不是正常的市场行为,要考虑多个方面。杜绝炒房后,房价就会回归合理价位。而这个合理价位,因为房价对人民生活质量、经济发展、国家稳定昌盛影响很大,经济学家早就研究分析给出等式。如果不遵循经济发展规律,导致房价出现疯长,实体经济会遭受其害。日本就是个典型案例,房产泡沫导致日本经济近30年一直原地踏步。

在分析房价前,先提一个概念:学习能力,也即阅读理解和记忆能力。对人生影响重大问题,我们必须认真思考分析理解并把它记住,记不住可以用记事本辅助记忆,经常看看。这里有个大误区,当时懂不等于会,我们平时接触的知识大都比较显浅,经过别人分析,很容易明白,但不记住就还是什么都不曾会,也是一个人能否进步的关键。

学习能力涉及两个要点:头脑清晰度和学习单位时长。头脑越清晰就越容易记住学会新的东西,相对自己最好脑力时期而言。不求过目不忘,也不要像个老人般接受不了新事物。很多人在30岁左右智力就严重衰退,失去学习能力,工作几十年还是老样子就是这现象,还容易造成精神恍恍惚惚、患得患失。

生活里各种各样的原因会导致大脑损伤、智力衰退,有人甚至小时候就造成大脑模糊不清状态。应该谁有过这样的感受:如果一段时间休养的好,大脑就变得清晰、好使。所以智力衰退也可逆,注意、有意去改变生活行为习惯,经常让大脑清醒、尽量避免疲劳,一两年可以恢复到正常水平。如果保养的好,人到70岁都还有学习能力,正在统帅抗疫的83岁老人钟南山就是个很好例子,精神状态保持的很好。

阅读又分为:趣味阅读、学习阅读、深度阅读,和单位时长有关系。趣味阅读如一些笑话、新闻、熟悉感兴趣的东西等,一般看过就完了,没记住什么,花的单位时间很少。学习阅读因为是自己不懂的新知识,需要思考、理解,所以需要花一定时间。深度阅读是在学习阅读基础上更进一层次,此时阅读是立体的,运用所学过的知识多方位去分析、思考所面对的知识点,不懂马上搜索查资料逐一突破、解开心中疑惑。

所以深度阅读需要花更长时间,但学过的东西可以完全转化成自己的东西,甚至超越编者、看出教科书破绽。学习要尽量向深度学习靠拢才容易记住并能保持头脑的清晰,升华自己。关键不是学过多少,而是能记住多少,一定要记住‘‘记住’’。有人一学习就犯困,看到末尾就忘了开头,是学习速度超过了大脑接受的速度,使大脑很快疲惫。一、需要恢复大脑到正常状态,二、放慢学习速度,慢到可以记下刚学过的东西。速度即是因果、又是果因关系。以下有些概念容易混淆,需要花时间慢慢理解记忆。

国际上定义一个地区合理房价约等于当地的月平均工资,和房价收入比是同一个概念,房价收入比中位数是5年(4-6年),既一个家庭5年收入可以买一套房。一个家庭一般是2个人工作,住房大都100平方左右,换成一个人的月工资就是10年差不多100个月对应的100平方。

房子单价高,对生活、经济影响举足轻重,波动不能太大,上下浮动20%是合理区间,低于有投资价值,高于有泡沫。在合理价位人民能够幸福生活、经济运转顺畅,这是经济学家经过多年分析总结出来,国际上公认的,我们就不用去质疑它准确性。也看到我国几乎每个地方房价都高出100%,有城市甚至高出500%,还是把像在其它城市的郊外区域房价算进去平均出来。

衡量房价另一重要指标租售比就更能体现房子合理价值和人们对房价的承受能力,既房子合理的价值等于200个月租金,房子能租多少钱基本就决定了房子价值,也是使用价值。这200个月的租金也是无风险投资收益率,银行5%的20年期利息,买这样的房子才能确保稳赚不亏。也说明一项投资是否值得最长算20年,一般看5年。买房投资说的是收租金,靠房价升跌实际是投机,也是赌博。

租金灵活、实时,租金贵了或承受不了可以退房租别的,能很好体现出市场的合理的供需关系,不像买房给牢牢套住,房价影响比较滞后。所以没人敢去炒租房,虽然也有二手房东,但更多是赚管理费。你把你附近一套商品房租金折算成房价再对应回月平均工资,发现房租约等于半个月工资,和房价收入比差不多。这里也牵出另一个概念,住房支出等于家庭收入25%比较合理。估计经济学家也是参考世界各地房租、收入和经济状况等的对应关系最终推出房价的合理价位

这些对应的逻辑关系理清楚有点烧脑,理不清只需记住200个月租金就行,这个经济原理容易理解,也容易解释各种房价现象。像有的地方房价1000元/平方,就不能用收入比来衡量。近些年全国大肆兴建房产,材料、人工成本都在抛升,1000元/平方连毛坯的建筑成本都不够。用租售比的供需解释就合理,因为盲目扩建,太多的空房子没人住,租都租不了多少钱,也就卖不起价。

又如一线城市的某些地段房子很贵,一套几千万甚至上亿。这一般是富人区域,位置特殊、环境、管理等不一样,富人不在乎多花点,通常月租金也成十上百万元,但租售比还是偏差离谱。可以肯定的说一个城市大都是普通百姓,可以有富人区域,是不会有富人城市,城市房价必须容得下普通大众,才会持续健康发展。

中国人的世俗观念也好、虚荣心也好,在房价高的离谱情况下,你硬是要买,月供必须控制在家庭收入的25%以下才保险,对生活不会有大的影响。正常房贷还得少于15年期,时间越长意外风险越大。谁都不能保证生活一帆风顺,不出什么变故。譬如正在发生的新冠疫情让很多人失去了收入,25%收支比都让人焦虑。按现在的高房价,很多家庭月供占比超过50%。有人认为,等没钱供再卖掉,还是想着赚没想到会亏多少。

这是供房的安全线,和房价高低没关系。就算你月供只占收入的10%,现在的房价都不值得买,只说明了你的收入高,并不是房价低,有钱能一次付清都不要买。土豪就另当别论,就买开心,车子都几百几千万,豪车落地就要贬值一半,有的地方房价还可能涨一涨再跌。

很多人有这样的观点,租的房子不是你的,每个月付租金,多不划算,买房子供完几十年就是你的。房价合理或者偏低的情况下可以这样想,现在同样的房子租2000元,月供要8000元,供完20年,按租售比,你还亏了3套房和首付,而不是得到一套房。所以租房子不会亏,你本来没钱靠贷款买的,何来亏,没有像早年买了房就发横财倒是真的。既然房价会狂涨,不是一成不变,下面就说说影响房价的主要因素和未来趋势。

房价和收入成正比,一个影响收入的重要因素是经济发展,中国经济近二十年的高速发展是推高房价的重要原因。拿广州来说,2004年初房子均价在4000元左右,从这时开始就像坐上直升飞机一直升到现在的3万多,才有点停止的意思,差不多涨了10倍。04年平均房价应该只是荔湾、越秀、海珠、天河等主城区,还没有南沙、增城这样的底价区,当时天河郊区都还荒凉,这样算涨幅是超过10倍。

广州04年平均工资3000元左右,和当时房价4000元比较吻合。工资涨到现在8000多,差不多是涨了2倍,和涨了近10倍房价偏差就很大,期间中国GDP翻了大约4倍。有人说看好中国经济,房价还会大涨,深圳、北京还六七万,不是每个城市都能撑起高泡沫。房价已经超涨,就算中国GDP再翻一翻,还填不平超涨的泡沫。

中国100万亿的经济体量想翻一翻很难,就像一个人一千元工资,基数低,涨到八千、一万容易,想继续高速增长就没几个人可以做到。对照下当地房价,估算下平均工资翻一倍大概需要多少年?现在生产力过剩也是增长乏力的体现,生产出来的东西已没人要。经济转型也是少数几个行业、公司可以转,如芯片、农业自动化…然而哪几个行业还没饱和,还可以高速增长?

以中国现在的产值和生产力,人民可以过上很好的生活,拼经济增长已没那么重要,稳定经济和体制改革更紧迫,也为转型提供保证。生产力过剩、人工智能时代的到来,也可提前布局共产共享。提到稳定经济就要知道是什么让房价收入比偏离离谱。

知道了租房是正常的市场行为,能很好体现供求关系,没人会去炒租房。而炒房就不一样,一个人拥有几套、几十甚至上百套房就不是真正的住房需求,也直接扰乱市场的供求关系,把房价推高。所以一些观点如城镇化、人民生活水平高了需要改善住房等,房价还会涨是忽悠人。

住房需求要建立在人们合理承受范围内,在房子上支出过多,必会减少其它方面的消费,形成挤出效应,直接影响到实体经济和人们生活。制度健全的国家一般都禁止炒房,世界上只有少数几个像香港这样特殊的地方,才会炒楼卖楼。香港鱼丸之地、土地人均容积小、实体薄弱,卖地、交易税等房产相关收入占了财政收入差不多一半。

中国情况完全不一样,虽然近些年房地产对GDP、财政收入贡献也大,但是虚假繁荣、不以为续,使实体经济对内失去活力,对外失去竞争力。炒房也是对平民百姓的剥削,拿光最后一分一厘,财富愈集中在少数人手里,中国回到地主时代。当然炒房和人民觉悟水平、经济发展阶段、政策等有关。像一些国家人民更喜欢租房住,怎么炒得起来?又如前几年意大利有的地方一元卖房子来吸引外人来发展经济;美国实行房产税,也经常有一元别墅送。中国地广物博,加上超强生产力,担心买不到房子的人要好好想想。

有统计称中国空置、在建的商品房够住30亿人,明显的过剩。假如杜绝炒房,房价会跌到平均工资以下。房价暴跌很多人和银行都会破产,会造成社会不稳定,这是影响到房价的政/治因素。以前贪污腐败无度,高房价可以让官商勾结低价转让地皮大捞一笔。现在炒房已没多少可以操作空间,中央也一直在传递“房住不炒”音调。像广州以抗疫之名取消公寓限购,第二天就给驳回表明中央坚决禁止炒房的决心,广州出台这样刺激经济政策官商勾结很明显。

习大这么英明的领导人,不可能不知道炒房殃国害民(新冠抗疫精准迅速、创了多个壮举,我们更多是看到白衣战士出现在镜头里,其实最关键的人是在背后指挥的习大,也希望习大有时间指挥下每年都在受毒害的中国足球)。只是还处在改革关键时期,为了社会稳定不能让房价暴跌,所以房价应该是缓慢地软着陆

中/央也出台很多相关的软措施,如公租房、租售同权、就近上学(主要有当地纳税证明即可)、户籍改革等,都是去除房子附属价值,只剩居住价值,减少购买房子的必要性。也是告诉你现在不值得买房,风险太高,像严格控制房贷就是高风险提示,必须知道并读懂政府的政策。

还有一个影响房价是通货膨胀,房子可以保值,随着通胀,房子也跟着涨,不会贬值,这情况还是从上面的时期、时代来分析。首先,房子保值要建立在没有泡沫的基础上,现在情况买房是先贬值一半以上,以后再一年一年保值回本,至少得十年后才保本。钱才真正值钱,你拿炒房的钱去做生意或许几年就赚回一套房,当然也可能血本无归。无风险投资是存银行吃利息,如果在疫情发生时买黄金就能大赚一笔。

再就现在政/府已不太有可能任由通货膨胀,体制只会越来越完善。假如现在央行再超发一倍货币,马上就可以抵消房产泡沫。但100元变成50,富人还是照样吃香喝辣,穷人可能就吃不饱。而且按现在情况,超发100元货币富人要拿走80元,实际财富并不变,只有穷人变得更穷。所以减少贫富差距让社会更平等必会提上议程,首当其冲是房地产,第二是以阿理、腾信为首的互联网公司对各行业形成垄断。

看到别人暴富,自己也会变得贪心,面对各种诱惑,要让理智给心灵洗礼,保持大脑的清晰,不要迷失、当炮灰。炒房是赌博,现在时期,买房也成了赌博,还是全民赌博,很多人赌注是全部身家、一生为奴、几代人的血汗,其实输不起…

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